不動産デジタル証券
不動産デジタル証券とは、不動産や不動産信託受益権を裏付けにデジタル証券を発行する金融商品（不動産証券化商品）です。
デジタル証券とは
ブロックチェーン技術等を活用して、権利の移転・記録が行われる株式や債券等の有価証券を指し、「セキュリティトークン」とも呼ばれます。不動産デジタル証券やデジタル社債が代表的な商品として挙げられ、近年は、太陽光発電設備やコンテンツ（映画など）、金銭債権を裏付資産とするデジタル証券の発行も行われています。主に第一項有価証券として取り扱われることから金融商品取引法が適用されます。
ブロックチェーンとは
ネットワークに接続されたコンピューター（ノード）が取引情報を共有し、取引参加者が相互に監視することで、透明性を確保しながらデータの改ざんを防ぐことができる分散型台帳技術の一種です。
ブロックチェーンは、①パブリック型 ②プライベート型 ③コンソーシアム型の3類型に分別できます。
デジタル証券においては、外部からのデータ改ざんリスクを防止する観点等から、「プライベート型」または「コンソーシアム型」が利用されています。
不動産デジタル証券の魅力
魅力1
投資対象を選別できる
不動産デジタル証券の裏付資産は、原則として、単一～少数不動産です。商品ごとの裏付資産を見ながら、投資を判断することができます。
魅力2
少額から投資が可能
J-REITと同様に、原則、小口投資が可能です。例えば、現物不動産投資を行うには、億円単位の資金が必要になることがありますが、不動産デジタル証券は10万円～100万円程度で投資することが原則、可能です。
魅力3
申告分離課税が選択可能
J-REITと同様に、保有期間中の所得税／売却時の所得税のいずれも原則、申告分離課税が選択できます。
魅力4
株式市場による影響の少なさ
不動産デジタル証券は、非上場商品であり、一般的な株式やJ-REIT等のようにリアルタイムで価格が決定されないため、他の商品と価格決定方法や頻度が異なる金融商品です。
魅力5
金融商品取引法に基づいた金融商品
J-REITと同様に、金融商品取引法の厳しい規制のもと、金融商品取引業者等が取り扱う金融商品です。
不動産デジタル証券の特徴
不動産デジタル証券は、不動産証券化商品の一種であり、以下のとおり、現物不動産への投資とJ-REITへの投資の中間の性質を持っているといえます。
| 商品項目 | 現物不動産 | 不動産デジタル証券 | J-REIT | 不動産小口化商品 （クラウドファンディングを含む） |
|---|---|---|---|---|
| 裏付資産 |
単一不動産 |
単一～少数不動産 |
複数不動産 |
単一～少数不動産 |
| 投資単位 |
大口 |
小口（証券） |
小口（証券） |
小口（出資金） |
| 申告分離課税 の選択可否*1) |
△ |
◯ |
◯ |
✕ |
| 管理・運用 |
投資家自身 |
専門家 |
専門家 |
専門家 |
| 価格 決定方法 |
鑑定評価額等に基づく |
鑑定評価額に基づく |
取引市場における需給 |
基本的に固定 |
| 価格 算定頻度 |
少ない |
少ない |
多い |
基本的に固定 |
| 準拠する法律 |
宅地建物 |
金融商品取引法 |
金融商品取引法 |
不動産特定 |
- *1)あくまでも一般的な課税上の取り扱いについて述べるものであり、個々の商品をお買い付けしようとするお客さまは、状況に応じて各自の税理士等の専門家にご相談ください。また、上記表の不動産デジタル証券は、特定受益証券発行信託スキームを前提としています。なお、現物不動産への投資では、保有期間中の所得税は不動産所得として総合課税となりますが、売却時の所得税は土地建物等に係る譲渡所得として申告分離課税を選択できます。
- *2)NAVとは、Net Asset Value（純資産価値）の略語であり、裏付資産の鑑定評価額に基づいて算出された含み益等を加味して算出される価値をいいます。
不動産小口化商品との違いは
「不動産」に対して、手軽に投資できる商品として、クラウドファンディング等で募集されるような不動産小口化商品が挙げられます。不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法のもと、組成される不動産投資商品であるのに対して、不動産デジタル証券は、より厳しい規制である金融商品取引法のもと、金融商品取引業者等が取り扱う金融商品です。準拠する法律以外にも、商品性や適用税制に違いがあります。
みずほ証券での取扱実績
これまでみずほ証券が取り扱った公募型の不動産デジタル証券の一覧です。
スターツ・アセット・トークン～両国・千鳥町～（譲渡制限付）
https://www.shoegaze-sto.com/fund_001/
よくあるご質問不動産デジタル証券に関するご留意事項
- 不動産デジタル証券をお買い付けいただく場合には、購入対価のみをお支払いいただきます。
- デジタル証券は、証券保管振替機構（ほふり）で管理されるものではなく、ブロックチェーン技術を利用して分散型台帳上で権利の記録・移転がなされます。したがって、ブロックチェーン技術やプラットフォームの運営の不確実性に伴い、買付・売却の受渡し、配当金・償還金の支払い等が遅延するリスクがあります。また、権利の移転・記録に係る技術を提供する者と当該技術を用いて当該デジタル証券を流通させるプラットフォームを提供する者が異なる場合があり、それらの技術や運営の不確実性などにより受渡しなどのお取引が遅延する場合があります。
- 不動産デジタル証券は、単一または少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。そのため投資対象不動産の収益・資産価値変動、不動産市況・金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、商品の取引価格や元本償還額が下落し、損失を被る場合があります。価格変動リスクが存在し、元本保証ではありません。また、借入れを利用している商品の場合、借入契約上の制限事項等に抵触すると配当が停止される可能性があるほか、担保権の実行によって資産を廉価で喪失する等により損失を被ることがあります。
- 税務上の取り扱いの詳細は、税理士等の専門家にお問い合わせください。
- 本ページは、不動産デジタル証券に関する一般的な情報提供のみを目的としており、個々の金融商品の勧誘や売買の推奨を行うものではありません。
- ご購入を検討される場合には、「受益証券発行届出目論見書」および「目論見書補完書面」または「契約締結前交付書面」をお渡ししますので、よくお読みください。
- 不動産デジタル証券は、目論見書等で定める運用期間満了前に早期償還する場合や運用期間が延長される場合がありますので、個々の商品の「受益証券発行届出目論見書」を必ずご確認ください。
- 不動産デジタル証券は、その流動性が限られており、売却の機会は保証されておりません。また、譲渡制限が付されている場合がありますので、個々の商品の「受益証券発行届出目論見書」を必ずご確認ください。
- 販売額には限りがありますので、売り切れの際にはご容赦ください。